מצאתם את דירת חלומותיכם לאחר חיפוש מתיש והמוכר מתעקש שתחתמו על זכרון דברים ?

מצאתם רוכש לנכס שלכם ואתם מעוניינים לחתום עימו על זכרון דברים כדי לא לאבד את העסקה ?

 לקוחות רבים  פונים אל משרדי  בשאלה האם רצוי או מומלץ לחתום על זיכרון דברים לצורך קידום עסקת מכר במקרקעין.

יודגש מיד כי על אף הנטיה לחשוב שאין מדובר במסמך מחייב משפטית, שכן טרם נחתם הסכם מכר בין הצדדים, פעמים רבות זכרון הדברים לרכישת או מכירת נכס מהווה חוזה משפטי לכל דבר ועניין אשר מחייב את הצדדים לו בקיום העסקה, גם אם לא כך הייתה כוונת הצדדים הסובייטיבית.

באופן כללי יכלול זכרון הדברים את פרטי הנכס הקשור בעסקה הנרקמת כגון סוגו, מיקומו וגודלו, את פרטי הצדדים לעסקה כגון שמות ומספרי תעודות הזהות, המחיר אשר סוכם בין הצדדים ואת מועד מסירת החזקה בנכס לידי הרוכש.  

אחד החסרונות הבולטים הנובעים מחתימה על זכרון דברים הינו היעדר היכולת לבצע בדיקה משפטית מעמיקה של מצב הזכויות בנכס, אופן רישומן ובדיקות נוספות בתיק הבניין במועצה המקומית הרלוונטית. במצב דברים זה הסיכון לרוכש נכס הינו עצום והוא עלול להיחשב כמי שחתם על זכרון דברים מחייב אשר כמוהו כהסכם מכר לכל דבר ועניין על אף שטרם ביצע את כלל הבדיקות ההכרחיות בטרם רכישת נכס מקרקעין. מהצד השני גם המוכר נוטל על עצמו סיכון משמעותי שכן, במקרים מסויימים, הוא לא יוכל להמשיך ולנהל משא ומתן עם צדדים שלישיים לצורך ביצוע המכירה. 

בנוסף סיכונים שלעיל הרי שמבחינת רשות המיסים בישראל חתימה על זכרון דברים נחשבת כחתימה על הסכם מכר והצדדים מחויבים בדיווח מתאים במועדים הקבועים בחוק.  

על השאלה מתי ניתן לראות את זכרון הדברים כחוזה מחייב לכל דבר ועניין על אף שטרם נחתם הסכם מכר בין הצדדים, אין תשובה אחת נכונה. על פי פסיקת בתי המשפט בישראל, יש לבחון את מידת המסוימות (הסכמה בדבר הפרטים החשובים והחיוניים  לעסקה),את גמירות הדעת של הצדדים ביחס לעסקה ( האם התכוונו הצדדים להתקשר בהסכם מחייב)  ואת תוכנו ונסיבותיו של זכרון הדברים על פי כל מקרה ומקרה. יחד עם זאת יש לשים לב כי הפסיקה כיום מייחסת חשיבות עליונה לכוונת הצדדים אשר חתמו על זכרון הדברים ובמקרים רבים נפסק שזכרון הדברים אשר נחתם הינו מחייב על אף שלא כל הפרטים המהותיים לעסקה לא נכללו בו. 

לאור היעדר הוודאות המשפטית ביחס לזכרון דברים, ולאור ההשלכות הרבות העלולות לנבוע ממנו, הן לרוכש והן למוכר נכס, לרבות בתחום מיסוי המקרקעין,  ההמלצה הגורפת הינה להימנע עד כמה שניתן מלחתום על זכרון דברים אף אם כתוצאה מכך אנו נאבד את הנכס או את הקונה שחיפשנו לנכס שלנו.

יחד עם זאת, במידה ואתם מעוניינים לחתום על זיכרון דברים בטרם סיימתם את כלל הבדיקות ההכרחיות לביצוע העסקה, ניתן לנסח זאת באופן שיגדיר את העסקה, מהותה, מחירה, מועדי תשלום ומסירה וכו' ובמקביל יתנה את האמור בכך שחוזה ייחתם רק לאחר ביצוע כל הבדיקות המשפטיות ואחרות הנדרשות ושאלו יהיו משביעות רצון.