מס השבח הינו מס אשר חובת תשלומו חלה על מוכר נכס והינו למעשה מס על רווח ההון המוטל על הרווח הנובע מההפרש בין מחיר רכישת נכס לבין מחיר מכירתו של אותו נכס, בצמוד למדד ובקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס, לרבות הוצאות שכר טרחת עורך דין ברכישת הדירה, שכר טרחת מתווך, הוצאות שיפוץ על הדירה, מס רכישה, פחת ועוד.

לצורך הדוגמא, דירת מגורים נרכשה בשנת 2000 בסך של 1,000,000 ש"ח ושופצה מיד לאחר מכן בסך של 200,000 ש"ח. בשנת 2010 נמכרה הדירה בסך של 1,800,000 ש"ח על ידי מתווך מטעם המוכר אשר גבה 15,000 ש"ח עבור שירותיו, יחד עם עו"ד מטעם המוכר אשר גבה סך של 10,000 ש"ח.

במקרה שלפנינו מחיר המכירה הקובע לצורך חישוב מס השבח יהיה:

  1,800,000 - 1,000,000 - 200,000 - 15,000 - 10,000 = 575,000  הסכום החייב במס שבח הינוהחל מיום 7.11.2001, שיעור מס השבח, הן ליחיד והן לחברה, הינו 25% מהשבח. 

לגבי נכס שנרכש לפני 7.11.01 תבוצע ההפחתה יחסית, כך שהשיעור המופחת חל רק על השבח שנצבר החל מיום 7.11.01, וחישוב השבחת הנכס קודם למועד זה יהיה בהתאם לשיעורי המס הישנים

מסלולי פטור במס שבח 

בהתאם לתיקון מספר 76 לחוק מיסוי מקרקעין, בוטל הפטור ממס שבח אשר הוענק למוכר דירה אחת ל-4 שנים ללא קשר למספר הדירות שהיו ברשותו.

כיום הפטור העיקרי הינו פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה.

להלן התנאים המקדימים לצורך קבלת פטור ממס שבח בכל המסלולים

 החוק קובע כי "דירת מגורים" הינה דירה שעונה על ההגדרות שלהלן:

  1. הדירה משמשת בפועל למגורים או לחילופין מיועדת לשמש למגורים.בניית הדירה נסתיימה.
  2. הדירה בבעלות או בחכירת יחיד ולא חברה.
  3. הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר.
  4. דירת המגורים הנה דירת מגורים מזכה כאשר הדירה "שימשה בעיקרה למגורים" באחת משתי החלופות הבאות:

      bullets 80% מהתקופה הנמדדת מתאריך 1.1.1998 ועד ליום המכירה.

      bullets ארבע שנים שקדמו למכירה.

משהתקיימו התנאים המקדימים שלעיל, החל מיום 1.1.2014 המוכר יהא זכאי לפטור לפי אחד מהמסלולים הבאים:

פטור במכירת דירת מגורים יחידה

  1. הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור.
  2. המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים.
  3. המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור זה ב-18 חודשים הקודמים למכירה.
  4. הנכס הנמכר לא היה דירה בשכירות מוגנת/דירה שחלקו של המוכר בה לא עלה על 1/3 וזאת בעת מכירת דירה אחרת בפטור לפי סעיף 49ב(2).
  5. ביום 1.1.2014 לא הייתה בבעלות המוכר יותר מדירה אחת (במניין הדירות ביום זה לא ימנו הדירות המוגדרות בסעיף 49ג .(
  6. לעניין תנאי מספר 1 הרי שלא יביאו במניין הדירות את אותן דירות נוספות המנויות בסעיף 49ג וסעיף 49ד:
    1.  הדירה הנוספת לדירה הנמכרת היא דירה חליפית שנרכשה ב-18 חודשים שקדמו למכירה נשואת הפטור
    2.  הדירה הנוספת מושכרת בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997
    3.  חלקו של המוכר בדירה הנוספת אינו עולה על 1/3
    4.  הדירה הנוספת התקבלה בירושה ועומדת בתנאי סעיף 49ב(5)(א) +(ב)
    5.  הדירה הנוספת היא דירה שבבעלות חברה אשר למוכר זכויות בה בחלק שאינו עולה על שליש או שהיא מהווה מלאי עסקי.


 פטור לדירה שהתקבלה בירושה

  1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש.
  2. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
  3. אילו המוריש היה בחיים והיה מוכר את הדירה היה זכאי לפטור.


פטור חד פעמי במכירת שתי דירות – סעיף 49ה
 

מכירת דירת מגורים מזכה כולל זכויות בניה - סעיף 49ז

חשוב לזכור כי ליווי מקצועי של העסקה על ידי עורך דין המתמחה בדיני המקרקעין ובמיסוי מקרקעין יסייע לכם בתכנון מס נכון ולגיטימי על פי החוק אשר יכול לחסוך, במקרים מסוימים, עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף יותר מכך בהתאם לשווי הזכות הנרכשת.